Come Vendere Un Appartamento Senza L'aiuto Di Un'agenzia

Come Vendere Un Appartamento Senza L'aiuto Di Un'agenzia
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Video: Come Vendere casa senza agenzia immobiliare 2024, Marzo
Anonim

Una transazione con o senza la partecipazione di un'agenzia immobiliare viene eseguita praticamente secondo lo stesso schema. Quindi ricominciamo.

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Supponiamo che tu abbia un appartamento che decidi di vendere. La maggior parte delle transazioni sul mercato immobiliare - circa l'80% - sono cosiddette alternative, vendere il tuo appartamento per comprarne un altro. Ma oggi parleremo solo della vendita di alloggi per ricevere denaro, poiché questa procedura è inclusa in qualsiasi transazione combinata.

Valutazione delle opportunità, consulenze

La prima cosa da cui partire quando si vende un appartamento è valutare almeno approssimativamente l'immobile, ovvero informarsi sul costo. Il modo più semplice è studiare le pubblicazioni immobiliari di Mosca che inviano prontamente tali informazioni, ad esempio il quotidiano Iz Ruk v Ruki. Assicurati di tenere presente che i prezzi per gli appartamenti sul giornale non sono un dato di fatto, ma i desideri dei venditori.

Il prossimo punto importante è la fornitura dell'appartamento al mercato. Dobbiamo assicurarci che il maggior numero possibile di potenziali acquirenti lo sappia. Oggi a Mosca ci sono circa un migliaio di agenzie immobiliari di piccole e medie dimensioni, dove le informazioni sul tuo appartamento saranno accettate gratuitamente, inserite nel database e saranno offerte a tutti i potenziali acquirenti. Le grandi agenzie immobiliari non accettano tali informazioni, preferendo concludere un accordo esclusivo, che comporta lo spostamento di tutte le preoccupazioni relative alla pubblicità, alla registrazione e alla raccolta di un pacchetto di documenti necessari alla loro azienda.

Un altro modo è inviare un annuncio sul giornale Iz Ruk v Ruki o su Internet con il tuo numero di telefono di contatto (di solito a casa). Questo ha i suoi pro e contro. Specificando il tuo numero di telefono di casa, hai un contatto diretto con l'acquirente o l'agenzia immobiliare. Ma tieni presente che quando comunichi direttamente con queste persone, non puoi prevedere quanto sia decente questo o quel chiamante e quali sono le sue reali intenzioni.

Molto dipende dalla regolarità della presentazione dell'ammissione. Se l'appartamento è elencato a prezzo liquido, l'annuncio deve essere pubblicato almeno due volte a settimana. Se l'appartamento deve essere venduto molto rapidamente, tre volte a settimana. Pubblicare un annuncio ogni giorno è inutile.

Spettacolo, contrattazione

Iniziano i callback, si negozia, si comunica, si concorda il tempo delle visualizzazioni. Questo deve essere trattato con molta attenzione. Non conosci le persone che entrano nel tuo appartamento, quindi è meglio rimuovere oggetti di valore e oggetti da luoghi prominenti. Ma devi ancora mostrare tutti gli angoli e le fessure (ad esempio, c'è la carta da parati dietro l'armadio). L'esperienza mostra che un potenziale acquirente è interessato solo alle condizioni delle stanze e all'altezza del soffitto. Può guardare le stanze per più di cinque minuti solo se è prevista la vendita di un appartamento con mobili o riqualificazione. Se non esiste un tale accordo, ma è sorto l'interesse per i mobili, ciò è anormale e dovrebbe avvisarti.

Diciamo che una persona ha accettato di acquistare un appartamento ed è pronta a discutere i termini della sua vendita. Inizia la contrattazione. C'è un'espressione speciale: resistere alla contrattazione. Accettando immediatamente le condizioni dell'acquirente, dimostri che puoi spostare il prezzo oltre quello che verrà utilizzato immediatamente. Questa è psicologia elementare e accade spesso.

Consiglio: il primo cliente che decide di acquistare subito il tuo appartamento al primo prezzo offerto, lo consigliamo … di non vendere. C'è motivo di credere che lei abbia sottovalutato l'appartamento e lo stia vendendo a buon mercato. Tuttavia, forse sei solo fortunato, e questa è esattamente la persona che ha bisogno di un appartamento in questo posto particolare, per questo prezzo. Succede anche questo.

Se l'acquirente è venuto alla visita con un rappresentante di un'agenzia immobiliare, hai la possibilità di ottenere alcuni dei servizi quasi gratuitamente. L'agente può tentare di risolvere i tuoi problemi all'interno di un'agenzia immobiliare, quindi, volontariamente o meno, ti metti al servizio di una certa azienda, che può fatturare proprio questo servizio. Ad esempio, per dire che "… la situazione è più che grave, ci impegniamo a risolverla, e costa tanto". Hai il diritto di accettare o meno le condizioni offerte, puoi rifiutare i servizi e iniziare a vendere te stesso.

Un altro consiglio: se un appartamento viene venduto senza la partecipazione di un'agenzia, è meglio per i venditori negoziare a casa o in ufficio e per gli acquirenti a casa. In questi casi, c'è un elemento del “proprio” territorio, dove una persona si sente più a suo agio, più calma, più sicura di sé.

Accordo con il venditore (acquirente)

Molti venditori, dopo una decisione apparentemente positiva espressa a parole, rimuovono un annuncio pubblicitario per un appartamento, non dando per scontato che l'acquirente possa continuare a cercare un'opzione più redditizia. Pertanto, raggiunto un accordo, i venditori dovrebbero sollevare la questione di un pagamento anticipato al fine di garantire l'obbligo di acquistare il tuo appartamento.

Consigliamo agli acquirenti di non sollevare questa domanda, di lasciarla per essere liberi nelle loro ulteriori azioni. Tuttavia, in questo caso c'è il rischio di "perdere" l'appartamento che ti piace se il venditore trova un cliente più redditizio.

Quello che segue è un momento piuttosto delicato. Supponiamo che tu abbia accettato che l'acquirente dia una certa somma di denaro per garantire l'acquisto del tuo appartamento. Come farlo, come trasferire denaro in modo che non ci siano problemi in futuro?

Ci sono concetti legali: un contratto di deposito e un accordo anticipato. Se tu, in qualità di venditore dell'appartamento, hai firmato un contratto di deposito, allora devi comprendere che la risoluzione del contratto di intenti, ovvero il rifiuto di vendere l'appartamento a questo acquirente, può comportare alcune sanzioni. Poiché, da un punto di vista legale, si legge come "inadempienza del venditore e restituzione dell'importo nel doppio dell'importo". Pertanto, un acquirente esperto e competente con il suo avvocato ti renderà facilmente dipendente dal punto di vista finanziario.

Per l'acquirente di un appartamento, oltre all'indirizzo, alle caratteristiche del prezzo e alle condizioni di vendita, non bisogna dimenticare di stipulare i termini del rilascio legale (estratto) e fisico dell'appartamento. La liberazione fisica è la rimozione di cose e mobili da essa. Se i termini non sono stipulati, l'acquirente insiste spesso per liberare l'appartamento subito dopo aver firmato il contratto notarile.

Controllo, preparazione di un accordo, raccolta di documenti

Dopo che tutti i documenti sono stati redatti e il pagamento anticipato per l'appartamento è stato accettato, inizia la procedura per la preparazione della transazione. È responsabilità dei venditori ritirare una serie completa di documenti. Ciò significa la necessità di passare in rassegna tutte le istanze e ottenere, - sottolineo, entro un certo lasso di tempo - i documenti necessari. Questa è una procedura piuttosto complicata.

Per vendere un appartamento è necessario avere a portata di mano i seguenti documenti:

1. Documenti di proprietà, a seconda del metodo di acquisto di un appartamento, ad esempio: contratto di trasferimento, certificato di proprietà dell'abitazione, certificato della cooperativa abitativa sulla quota versata, certificato di registrazione ITV, certificato del diritto di eredità, contratti di vendita e acquisto, donazione, permuta, affitto, decisione del tribunale. In caso di smarrimento dei documenti dell'appartamento, l'alloggio può essere venduto secondo un estratto del registro, rilasciato dal Comitato di registrazione. È vero, in questo caso, bisogna tenere presente che teoricamente un estratto può essere preso almeno ogni giorno. Cioè, una situazione è possibile quando il venditore, avendo accettato il pagamento anticipato, venderà domani il suo appartamento a un altro acquirente. Pertanto, in questo caso, ti consigliamo di versare non più di $ 100-200 come pagamento anticipato per ridurre al minimo le tue perdite.

2. In BTI è necessario ottenere: un certificato (modulo 11-A, valido 1 mese); planimetria, spiegazione (valida per 1 anno).

Per raccogliere questi documenti, avrai bisogno degli originali dei documenti del titolo stessi, del tuo passaporto e di circa 150 rubli.

3. Nel PRUE devi prendere:

- un estratto del libretto di casa - all'ufficio passaporti;

- una copia del conto finanziario e personale e un certificato di assenza di arretrati per l'affitto - nel reparto contabilità.

Tutti questi certificati sono validi per 1 mese. Per ritirarli, avrai bisogno di un libretto di affitto, passaporto o procura (se non sei il proprietario).

4. Consenso notarile del coniuge (rispettivamente, venditore o acquirente) all'alienazione (acquisto) dell'appartamento.

5. Autorizzazione delle autorità di tutela e tutela, se nella transazione sono coinvolti figli minori.

6. Certificati dell'ufficio delle imposte se l'appartamento è stato ricevuto in dono o per eredità o si trova nella regione di Mosca.

7. L'atto di trasferimento se l'appartamento è stato alienato dopo il 01.03.96.

Dopo che tutti i documenti di cui sopra sono stati raccolti, è imperativo controllarli per la coerenza di nomi, indirizzi, date, firme e le loro decifrazioni, la dimensione di tutte le aree in questione. Ad oggi, abbiamo contato circa 20-22 tipi di documenti del titolo per un appartamento, che possono essere solo. Sottolineo: non 2, non 5, non 8, ma 22! Pertanto, ti consigliamo vivamente di ottenere una consulenza legale in questa fase. Acquirenti di un appartamento - per capire come questi documenti sono conformi ai requisiti di legge. Al venditore - per essere sicuri che sia possibile vendere l'appartamento su di loro entro il periodo di tempo specificato. Spesso si verifica una situazione in cui il venditore, credendo di avere documenti sufficienti per la transazione, richiede un deposito entro i termini di registrazione chiaramente concordati, ma non può resistere. All'improvviso si scopre che uno dei proprietari è morto,e l'eredità non è stata aperta perché la gente pensava che non fosse necessaria. Di conseguenza, un tale appartamento non può essere venduto fino a quando tutte le formalità legali non saranno state risolte.

Banca, notaio, registro

Ma, supponiamo, tutti i documenti per l'appartamento siano in ordine e che arrivi il momento di discutere questioni di accordi reciproci, dove e come farli. Il modo più comune è quello di regolare tramite una cassetta di sicurezza un contratto di vendita di un appartamento registrato a nome dell'acquirente. Ti consigliamo di fare molta attenzione quando scegli una banca. Se l'acquirente offre una banca specifica, sostenendo che i suoi soldi sono tenuti lì e il presidente del consiglio è il suo migliore amico, consigliamo di non accettare questa opzione. In questa situazione, tutti i tipi di abuso della posizione del cliente sono abbastanza accettabili. Deve esserci un territorio neutrale adatto a entrambe le parti. Pertanto, la questione dei reciproci accordi deve essere discussa preventivamente, anche al momento del trasferimento (o della ricezione) della caparra.

Dopo aver depositato i soldi, dovrai autenticare (su tua richiesta) l'esecuzione dei contratti o presentare immediatamente i documenti per la registrazione statale.

Esenzione legale e fisica, certificato di accettazione

Quando finalmente ricevi i contratti registrati per la vendita e l'acquisto di un appartamento con certificati di registrazione statale dei diritti, dovrai rilasciare l'appartamento in modo legale (cancellazione) e fisico (rimozione di cose). E se non hai concordato il ritardo del denaro prima del trasferimento dell'appartamento secondo l'atto (redatto in semplice scrittura al momento del trasferimento delle chiavi dell'appartamento e dei libri sulle bollette), sarà problematico per te controllare il processo.

Queste sono, in termini generali, le regole fondamentali da seguire quando si acquista o si vende un appartamento. Se sei serio riguardo ai nostri consigli e desideri, studia attentamente la procedura per la registrazione e la preparazione dei documenti pertinenti, puoi procedere tranquillamente alla transazione. E se hai domande, contattaci. La nostra azienda conduce regolarmente seminari gratuiti per la popolazione su questioni immobiliari (vedere i materiali di questo numero) e dispone di più di cento punti di consulenza in tutta Mosca.

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