Mutuo Commerciale In Russia

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Anonim
  • Mutuo commerciale - uno strumento per l'acquisto di immobili per le imprese
  • Aspetti legali del mutuo commerciale
  • Il moderno mercato dei mutui aziendali in Russia
  • Cosa ci riserva il futuro
Immobili commerciali a credito
Immobili commerciali a credito

Edward Hopper. Ufficio in una piccola città. 1953

Mutuo commerciale - uno strumento per l'acquisto di immobili per le imprese

L'ipoteca commerciale è un prestito emesso dalle banche per l'acquisto di locali non residenziali: spazi commerciali, magazzini, uffici e altri.

Come i mutui residenziali, i mutui commerciali sono forniti a fronte della sicurezza dell'immobile acquisito. Tuttavia, la specificità di questo mercato è che questo tipo di prestito ha scadenze piuttosto brevi e tassi di interesse relativamente alti. Il termine per la concessione di un mutuo ipotecario per l'acquisto di immobili commerciali, di norma, può essere un massimo di 10-12 anni, ma molto spesso le banche emettono denaro per 5-7 anni. Inoltre, un potenziale mutuatario dovrà effettuare un pagamento iniziale dal 30 al 40% del valore totale della proprietà.

Ovviamente la banca controlla attentamente i propri clienti, i requisiti minimi per ottenere un mutuo commerciale sono un saldo redditizio e un periodo di lavoro nel mercato a partire da 1 anno.

I vantaggi di questo metodo di acquisto di immobili commerciali per le imprese sono che l'oggetto viene utilizzato direttamente a scopo di lucro (affitto di locali, utilizzo per il commercio al dettaglio, fornitura di servizi, ecc.), Quindi l'immobile si ripaga da solo.

Aspetti legali del mutuo commerciale

Attualmente, la legislazione federale non prevede la registrazione della proprietà di immobili commerciali gravati da ipoteca. Pertanto, il contratto di mutuo in questo caso è concluso sulla base delle regole generali del codice civile della Federazione Russa sulla conclusione di accordi, tenendo conto delle disposizioni della legge federale "sull'ipoteca (pegno di beni immobili)" del 16.07.1998 n. 102-FZ. Si noti che il diritto di utilizzare i locali non residenziali come garanzia è stato stabilito da questa legge solo nel 2009.

Secondo i requisiti dell'Art. 9 della Legge federale n. 102 in un contratto di mutuo deve necessariamente indicare l'oggetto dell'ipoteca, il suo valore stimato, la natura, il tempo e l'ammontare dell'adempimento dell'obbligazione, che è garantito dall'ipoteca.

C'è anche un punto molto importante qui. La normativa vigente non consente di ipotecare un immobile fino al momento del suo acquisto. Di conseguenza, l'immobile deve essere prima acquistato (redigere un contratto di compravendita), dopodiché può essere utilizzato come garanzia per ottenere un prestito dalla banca.

Il moderno mercato dei mutui aziendali in Russia

Molti esperti ritengono che il prestito ipotecario commerciale nel nostro Paese sia ancora ostaggio della riassicurazione delle banche: anche il calo dei tassi di interesse post-crisi non è ancora diventato un incentivo ad aumentare il volume dei prestiti erogati.

In generale, il mercato è ancora gli stessi attori principali: Sberbank, VTB 24 e RosEvroBank. Tuttavia, la politica creditizia dopo la crisi ha subito dei cambiamenti: le richieste delle banche ai mutuatari si sono fortemente irrigidite. Il che, ovviamente, non contribuisce alla crescita del numero di prestiti emessi garantiti da immobili commerciali.

Mercato immobiliare commerciale
Mercato immobiliare commerciale

Dave Knerler. Banca. 2002

Nonostante tutto, i mutui commerciali in Russia stanno iniziando a riprendersi gradualmente. I tassi ora sono al livello del 12-16%, i tassi stanno diminuendo perché nessuno accetterà un prestito a un tasso di interesse più alto. L'importo dell'acconto è del 20-40%. Le condizioni più favorevoli in Sberbank tasso di interesse 8-16% annuo, rata 20%, durata massima del prestito 10 anni. E VTB 24 ha le condizioni più rigorose: 18-26% e 50% di acconto.

I tassi di interesse nella maggior parte delle banche sono diminuiti di quasi 2 volte nell'ultimo anno e hanno quasi raggiunto il livello precedente alla crisi. Tuttavia, i requisiti più severi e la difficile procedura di registrazione continuano a spaventare i potenziali clienti.

Quando emettono un mutuo commerciale, le banche russe possono richiedere una garanzia superiore all'importo fornito da 2, e talvolta 3 volte come garanzia per il prestito. Inoltre, gli istituti di credito, secondo i termini dell'accordo, controllano completamente la spesa dei fondi ricevuti dal mutuatario. Allo stesso tempo, le banche nazionali vogliono attirare clienti con un budget per l'acquisizione di proprietà immobiliari di oltre $ 10 milioni, ma loro stesse non sono ancora pronte ad ammorbidire le loro condizioni.

Tuttavia, dall'inizio del 2011, c'è stato un leggero aumento della domanda di mutui commerciali da parte delle PMI. Allo stesso tempo, circa la metà di tutte le richieste è associata al desiderio di acquistare un ufficio, il 30% - spazio commerciale. Il punto è che è praticamente impossibile per gli imprenditori russi acquistare una proprietà con i propri fondi. Inoltre, non è possibile ottenere una licenza per alcuni tipi di attività se l'impresa non dispone dei locali appropriati di sua proprietà. Di conseguenza, per loro, il mutuo è l'unico strumento disponibile per continuare la loro attività, il che conferma la necessità di un ulteriore sviluppo del mutuo commerciale.

Cosa ci riserva il futuro

Ovviamente, poiché esiste una domanda di immobili commerciali, compreso il suo acquisto con mutuo, che crescerà gradualmente, poiché l'attività sta guadagnando slancio dopo la crisi, i mutui commerciali diventano una delle aree promettenti del mercato russo dei prestiti ipotecari. È anche ovvio che lo sviluppo dell'economia del paese e il miglioramento del clima imprenditoriale in generale dipendono dalla disponibilità e dall'entità di massa di questi prestiti.

Al momento è molto difficile fare previsioni sullo sviluppo dei mutui commerciali.

Tuttavia, anche con una così ovvia necessità di immobili tra gli imprenditori domestici, il futuro dei mutui commerciali in Russia è chiaramente incerto. Molti esperti concordano sul fatto che in questo momento è molto difficile fare previsioni sullo sviluppo dei mutui commerciali. Con un certo grado di certezza, possiamo solo dire che la domanda di questo prodotto crescerà, ma il modo in cui reagiranno gli istituti di credito russi è del tutto imprevedibile.

I banchieri nazionali non amano correre rischi e hanno paura delle transazioni difficili, di regola le banche non cercano di buttare via i soldi, ma aspettano clienti solvibili, offrendo loro condizioni standard. Nel nostro Paese i mutui commerciali sono ancora la sorte delle grandi aziende che hanno una certa stabilità finanziaria e garanzie, le piccole imprese spesso vengono semplicemente ignorate dalle banche. Se le banche non si fidano più delle imprese, questo settore dei mutui rimarrà fermo per molto tempo.

Le banche occidentali sono più attive in questo settore, si fidano maggiormente delle piccole e medie imprese. Ciò è dovuto al fatto che le società occidentali dichiarano ufficialmente tutti i loro redditi, quindi è molto più facile per gli istituti di credito ottenere informazioni affidabili sulla situazione finanziaria di un potenziale mutuatario. In questo caso, la trasparenza del fare affari è la chiave del successo, ed è necessario lottare per questo anche in Russia.

Va inoltre notato che lo sviluppo del mercato dei mutui commerciali per i locali non residenziali è ostacolato dal fatto che i programmi di credito offerti dalle banche nazionali sono spesso a breve termine. Ciò è dovuto principalmente alla mancanza di risorse finanziarie a lungo termine delle banche. Pertanto, per lo sviluppo del mercato, è necessario che le banche raccolgano attivamente fondi dal mercato dei capitali. Questo aiuterà a risolvere gradualmente questo problema, oltre a facilitare l'ottenimento di un prestito e sarà un incentivo per questo settore del credito commerciale.

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